Valutare correttamente il valore di un immobile è la prima cosa da fare per mettere le basi ad una vendita soddisfacente e i tempi brevi. E’ fondamentale individuare il corretto prezzo di mercato perché altrimenti si rischia di svendere il proprio immobile o di tenerlo in vendita per un lunghissimo periodo senza mai ricevere un’offerta. Individuare il corretto prezzo di vendita è indispensabile per trovare acquirenti realmente interessati. Vediamo insieme come fare correttamente questa valutazione.

Per sintetizzare il processo di valutazione potremmo rappresentarlo con una formula matematica:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti di merito

La superficie commerciale si ottiene sommando la superficie lorda dei vani principali e degli accessori diretti, alla superficie delle pertinenze di uso esclusivo (terrazze, balconi, giardini, cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.). Per la misurazione di queste superfici bisogna tener conto di svariati coefficienti, di seguito vi riporto un estratto del manuale delle valutazioni presente sul sito dell’Agenzia Delle Entrate:

La misurazione dei vani principali e accessori diretti si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne -perimetrali- (queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare). I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

Per le pertinenze come balconi e terrazzi va computata come di seguito.

1. Qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori
   1. nella misura del 30%, fino a 25 mq
   2. nella misura del 10%, per la quota eccedente 25 mq
2. Qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori
   1. nella misura del 15% della superficie fino a 25 mq
   2. nella misura del 5% per la quota eccedente 25 mq

Per le pertinenze esclusive come i box/autorimessa si computa nella misura

1. del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori
2. del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori

La superficie utilizzata ad area scoperta, come i giardini privati e i posti auto scoperti, si computa nella misura pari

1. al 10% della superficie, fino alla superficie dell’unità immobiliare
2. al 2% per superfici eccedenti detto limite

Le Quotazioni al mq si possono reperire consultando i valori OMI sul sito dell’Agenzia Delle Entrate. Ritengo fondamentale confrontare e allineare questi valori con quelli di immobili già in vendita nella stessa zona e paragonabili per tipologia e caratteristiche, a quello che si sta stimando.

I Coefficienti di merito tengono conto di numerosi aspetti che caratterizzano l’immobile come la posizione, il piano e la presenza o meno dell’ascensore, la luminosità, l’esposizione e la vista, la classe energetica, tipologia di riscaldamento, anno di costruzione, accessori ecc.

Faccio un esempio esplicativo:

• Un terzo piano senza ascensore può avere un coefficiente pari a -15% che sale per i piani superiori
• Un immobile in classe energetica A può beneficiare di un +15% mentre uno in classe G sconta un -10%

Stimare correttamente un immobile non è così semplice e sicuramente la cosa migliore è quella di consultare un esperto del settore. Contatta il tuo agente immobiliare di fiducia perchè oltre ad avere strumenti e dati certi ha sicuramente il polso del mercato, sente quotidianamente le richieste degli acquirenti, conosce i prezzi degli immobili venduti negli ultimi mesi, insomma lui lo fa di mestiere. Inoltre, la maggior parte degli agenti immobiliari, determina queste valutazioni in forma gratuita. Chiamalo, fatti fare una valutazione e con l’occasione fai tutte le domande che ritieni necessarie per poter partire con la vendita del tuo immobile.

Di seguito ti riporto un link dove poter richiedere una valutazione gratuita.